Lo esencial
- La regulación de los alquileres de corta duración resulta eficaz para contener el aumento de los alquileres, según la Université McGill.
- En los 309 barrios canadienses estudiados de 2017 a 2022, los alquileres mensuales disminuyeron entre 24 y 55 dólares tras la introducción de las normas.
- No obstante, la regulación de Airbnb se enfrenta a la opacidad de los datos de la plataforma y a multas irrisorias.
Ante el aumento generalizado de los alquileres en las metrópolis canadienses, la regulación de Airbnb se perfila ahora como una herramienta eficaz para mitigar la crisis de la vivienda, según recientes trabajos universitarios publicados en 2026. Para mejorar el acceso a la vivienda, especialmente en un contexto de fuerte presión del alquiler en Montréal, la regulación de las plataformas de alquiler a corto plazo ha demostrado su relevancia. Un análisis exhaustivo realizado por investigadores de la universidad aporta una perspectiva inédita sobre este importante fenómeno socioeconómico, confirmando que una acción pública específica puede cambiar las reglas del juego para los inquilinos.
Un análisis riguroso a escala canadiense
Los urbanistas David Wachsmuth y Cloé St-Hilaire examinaron nada menos que 309 barrios de un extremo a otro del país durante un periodo de seis años, de 2017 a 2022. Sus conclusiones, publicadas en la revista académica Regional Studies, demuestran que los alquileres se mantuvieron relativamente más bajos en los municipios canadienses que optaron por regular el alquiler a corto plazo de una residencia principal. En su origen, estas plataformas de economía colaborativa debían permitir a un ocupante alquilar temporalmente una parte de su vivienda para asegurarse unos ingresos complementarios.
Una herramienta eficaz pero limitada
Sin embargo, la realidad del mercado se desvió rápidamente de este modelo colaborativo inicial. Numerosos propietarios multiplicaron el alquiler de apartamentos enteros durante todo el año, restando estos bienes inmuebles del parque de alquiler tradicional destinado a los residentes locales. Esta reducción mecánica de l’oferta disponible contribuyó directamente a encarecer las viviendas restantes en el mercado. Esta dinámica de exclusión residencial empujó a varios niveles de gobierno a intervenir para intentar reequilibrar el mercado del alquiler.
Alquileres más moderados gracias a las restricciones
El estudio aporta pruebas cuantitativas del impacto positivo de estas políticas públicas. En las zonas donde el alquiler de una residencia principal estaba sujeto a restricciones, los alquileres mensuales eran, de media, 24 dólares inferiores ya desde el año siguiente a la entrada en vigor de la regulación, en comparación con lo que habrían sido en ausencia de legislación. Esta tendencia a la baja se acentuó con el tiempo, alcanzando una diferencia de 55 dólares al mes en las zonas reguladas al cabo de unos años, y de 40 dólares en las zonas adyacentes no reguladas.
Montréal, laboratorio de normas estrictas
En Montréal, donde las normas figuran entre las más estrictas de la provincia de Québec, esta regulación también ha generado un efecto dominó beneficioso en municipios vecinos como Laval y Longueuil. Este fenómeno demuestra que una legislación local sólida puede estabilizar los precios más allá de las fronteras administrativas de la ciudad central, ofreciendo un respiro muy necesario a los inquilinos de la corona metropolitana. El impacto psicológico y económico de estas medidas redefine así la dinámica inmobiliaria regional.
Los límites de la regulación de Airbnb
A pesar de la introducción de medidas vinculantes, como el registro obligatorio en un censo centralizado y la obligación de abonar las tasas asociadas al sector del alojamiento en Québec, los municipios se enfrentan a obstáculos persistentes. La falta de acceso directo a los datos de actividad de la plataforma digital complica considerablemente la labor de control de los inspectores municipales. El anonimato de los anfitriones y la opacidad general del sistema frenan la aplicación rigurosa de la ley sobre el terreno.
Multas irrisorias y opacidad persistante
Además, las consecuencias financieras impuestas a los infractores suelen ser demasiado leves para resultar realmente disuasorias frente a los sustanciales beneficios que genera el alquiler turístico. La velocidad de la evolución tecnológica supera sistemáticamente a los procesos legislativos, creando un desfase permanente entre las nuevas prácticas de las plataformas y el arsenal regulador disponible para controlarlas. Por tanto, las autoridades públicas deben adaptar constantemente sus métodos de vigilancia.
Una respuesta parcial ante la realidad del mercado
No obstante, los autores del estudio apelan a la prudencia respecto al alcance de estas medidas. Aunque la bajada media de 55 dólares al mes demuestra la utilidad de las políticas de regulación, solo representa una fracción del coste financiero global para los hogares. En 2022, fecha de finalización del estudio, el alquiler medio de un apartamento sin amueblar de un solo dormitorio en Montréal ya rondaba los 1500 dólares al mes. El efecto de la regulación, aunque real y medible, no basta por sí solo para resolver una crisis inmobiliaria profundamente multifactorial.
La regulación de estas plataformas de economía colaborativa no constituye, por tanto, más que una pieza de un rompecabezas más amplio que engloba la construcción de nuevas viviendas y el apoyo al sector social. Para los municipios y las provincias canadienses, el reto consiste ahora en armonizar sus esfuerzos y reforzar la transparencia de los datos digitales. Este mayor control sigue siendo una herramienta indispensable para preservar el equilibrio social de los barrios y garantizar la accesibilidad económica a la vivienda a largo plazo.
