L’essentiel
- L’encadrement des loyers instauré en 2024 et les restrictions de 2023 commencent à fluidifier le marché locatif sur la Côte basque.
- Les propriétaires adoptent massivement le bail mixte (étudiant de septembre à mai, touristique en été) pour contourner les règles de compensation.
- Les loyers des studios se stabilisent dans une fourchette allant de 550 à 750 euros par mois.
- La qualité des biens augmente grâce à la requalification d’anciens meublés de tourisme haut de gamme en logements étudiants.
À l’approche de la rentrée de septembre 2026, le marché du logement étudiant sur la Côte basque connaît un tournant inattendu sous l’effet des nouvelles réglementations locales. Alors que trouver un toit dans le secteur de Bayonne, d’Anglet ou de Biarritz relevait ces dernières années du parcours du combattant, les réformes successives encadrant les meublés de tourisme commencent à porter leurs fruits. Pour les propriétaires comme pour la communauté étudiante, la donne est en train de changer de manière de plus en plus significative.
Le logement étudiant sur la Côte basque sous régulation
Dans les rues pavées de Bayonne et le long des avenues d’Anglet, l’effervescence locative de la fin du mois d’août s’accompagne cette année d’une relative accalmie. Les professionnels de l’immobilier et les propriétaires bailleurs observent une évolution notable des comportements. L’arsenal législatif déployé depuis 2023 commence enfin à faire sentir ses effets sur l’offre globale.
Pierre, un propriétaire qui loue quatre studios meublés attenants à sa résidence principale à Bayonne, témoigne de ce changement de rythme. S’il a enregistré une trentaine de candidatures en quinze jours pour son dernier bien disponible, il note une baisse de la tension par rapport aux années précédentes, où il recevait régulièrement entre quarante et cinquante dossiers sur la même période. Cette stabilisation, bien que précoce, coïncide avec la mise en œuvre de l’encadrement des loyers introduit en 2024 et des restrictions dites « anti-Airbnb » appliquées dès 2023 dans la région.
L’essor stratégique du bail mixte
Le dynamisme actuel repose en grande partie sur l’adoption de la location dite « mixte » par les investisseurs immobiliers de la côte. La réglementation municipale impose désormais une compensation stricte aux propriétaires désireux de louer leurs appartements à des vacanciers durant la saison estivale. Toutefois, une dérogation précieuse est accordée si le logement est loué à un étudiant durant l’année universitaire, soit de septembre à mai.
Le système de dérogation pour bail étudiant de neuf mois permet aux propriétaires d’éviter les contraintes de compensation. Pour Jeanne, bailleresse chevronnée implantée dans la région depuis deux décennies, cette formule s’est imposée d’elle-même, notamment dans les secteurs côtiers très prisés comme le quartier de la Chambre d’Amour à Anglet. Ce modèle hybride assure aux propriétaires un rendement optimal en haute saison tout en maintenant une occupation sécurisée et réglementaire durant l’hiver.
Une hausse notable des standards de confort
Cette mutation du marché locatif engendre une saine émulation entre les bailleurs. Face à une offre de logements étudiants un peu plus abondante, la sélection ne se fait plus uniquement par défaut, mais s’organise autour de critères de confort plus exigeants. Les places de stationnement privatives, la qualité des équipements intérieurs et la localisation précise deviennent des facteurs déterminants pour séduire les locataires.
Une montée en gamme inspirée de l’hôtellerie
Les standards de confort s’alignent désormais sur les exigences de l’hôtellerie de loisirs haut de gamme. Les biens proposés sur le marché étudiant proviennent souvent d’anciens portefeuilles exclusivement dédiés au tourisme saisonnier, pour lesquels d’importants travaux de rénovation et d’ameublement de standing ont été réalisés. Ces prestations haut de gamme se traduisent par des loyers oscillant généralement entre 550 et 750 euros par mois pour un studio, des tarifs qui restent toutefois élevés pour les budgets les plus modestes.
Des initiatives privées face à la pénurie
Les limites d’un marché encore sous tension
Malgré ces avancées, la problématique du logement reste un sujet central pour l’attractivité économique et la cohésion sociale du Pays basque. La cherté de la vie et les difficultés d’accès à la propriété continuent de peser sur les jeunes actifs et les étudiants. Selon de récentes données, la santé mentale des étudiants de l’Université de Pau et des Pays de l’Adour (UPPA) demeure fragile, moins d’un étudiant sur deux (46 %) se déclarant en bonne santé mentale, une situation qui engendre de nombreuses consultations psychologiques au sein des espaces de santé universitaires.
Face à la pénurie structurelle, des entreprises basques s’unissent pour bâtir leurs propres solutions de logement. À Hasparren et Ayherre, un collectif de neuf petites et moyennes entreprises locales a ainsi financé la construction de onze appartements destinés à loger leurs propres salariés. Une démarche innovante de mutualisation des moyens qui démontre que la question de l’habitat sur la Côte basque nécessite aujourd’hui des réponses plurielles, alliant régulation publique et engagement des acteurs privés.
