L’essentiel
- L’encadrement des locations de courte durée s’avère efficace pour contenir la hausse des loyers selon l’ Université McGill.
- Sur 309 quartiers canadiens étudiés de 2017 à 2022, les loyers mensuels ont diminué de 24 à 55 dollars après l’introduction des règles.
- La réglementation d’Airbnb se heurte néanmoins à l’opacité des données de la plateforme et à des amendes dérisoires.
Face à la hausse généralisée des loyers dans les métropoles canadiennes, la réglementation d’Airbnb s’impose désormais comme un levier efficace pour atténuer la crise de l’habitation, selon de récents travaux universitaires publiés en 2026. Pour améliorer l’accès aux logements, notamment dans un contexte de forte pression locative à Montréal, l’encadrement des plateformes de location à court terme a prouvé sa pertinence. Une analyse approfondie menée par des chercheurs de l’ apporte un éclairage inédit sur ce phénomène socio-économique majeur, confirmant qu’une action publique ciblée peut effectivement modifier la donne pour les locataires.
Une analyse rigoureuse à l’échelle canadienne
Les urbanistes David Wachsmuth et Cloé St-Hilaire ont examiné pas moins de 309 quartiers d’un bout à l’autre du pays sur une période de six ans, s’étendant de 2017 à 2022. Leurs conclusions, publiées dans la revue académique Regional Studies, démontrent que les loyers sont restés relativement moins élevés dans les municipalités canadiennes qui ont choisi d’encadrer la location de courte durée d’une résidence principale. À l’origine, ces plateformes de partage devaient permettre à un occupant de louer temporairement une partie de son logement pour s’assurer un complément de revenu.
Un levier efficace mais limité
Toutefois, la réalité du marché a rapidement dévié de ce modèle collaboratif initial. De nombreux propriétaires ont multiplié la location d’appartements entiers à l’année, soustrayant ces biens immobiliers du parc locatif traditionnel destiné aux résidents locaux. Cette réduction mécanique de l’offre disponible a directement contribué à faire grimper les prix des logements restants sur le marché. Cette dynamique d’exclusion résidentielle a poussé plusieurs niveaux de gouvernement à intervenir pour tenter de rééquilibrer le marché locatif.
Des loyers plus modérés grâce aux restrictions
L’étude apporte des preuves chiffrées de l’impact positif de ces politiques publiques. Dans les secteurs où la location d’une résidence principale faisait l’objet de restrictions, les loyers mensuels étaient inférieurs de 24 dollars en moyenne, dès l’année suivant l’entrée en vigueur de la réglementation, par rapport à ce qu’ils auraient été en l’absence de législation. Cette tendance baissière s’est accentuée au fil du temps, atteignant un écart de 55 dollars par mois dans les zones réglementées après quelques années, et de 40 dollars dans les secteurs adjacents non réglementés.
Montréal, laboratoire des règles strictes
À Montréal, où les règles sont parmi les plus strictes de la province de Québec, cet encadrement a également généré un effet d’entraînement bénéfique sur les municipalités voisines comme Laval et Longueuil. Ce phénomène démontre qu’une législation locale forte peut stabiliser les prix au-delà des frontières administratives de la ville centre, offrant un répit bienvenu aux locataires de la couronne métropolitaine. L’impact psychologique et économique de ces mesures redessine ainsi la dynamique immobilière régionale.
Les limites de la réglementation d’Airbnb
Malgré l’introduction de mesures contraignantes, comme l’inscription obligatoire dans un registre centralisé et l’obligation de verser les taxes liées au secteur de l’hébergement au Québec, les municipalités font face à des obstacles perdurants. Le manque d’accès direct aux données d’activité de la plateforme numérique complique considérablement le travail de contrôle des inspecteurs municipaux. L’anonymat des hôtes et l’opacité générale du système freinent l’application rigoureuse de la loi sur le terrain.
Amendes dérisoires et opacité persistante
De plus, les conséquences financières imposées aux contrevenants restent souvent trop légères pour s’avérer réellement dissuasives face aux profits substantiels générés par la location touristique. La vitesse de l’évolution technologique devance systématiquement les processus législatifs, créant un décalage permanent entre les nouvelles pratiques des plateformes et l’arsenal réglementaire disponible pour les encadrer. Les autorités publiques doivent donc constamment adapter leurs méthodes de surveillance.
Une réponse partielle face à la réalité du marché
Les auteurs de l’étude appellent toutefois à une certaine prudence quant à la portée de ces mesures. Si la baisse moyenne de 55 dollars par mois démontre l’utilité des politiques d’encadrement, elle ne représente qu’une fraction du coût financier global pour les ménages. En 2022, date de la fin de l’étude, le loyer moyen pour un appartement non meublé d’une seule chambre à Montréal s’élevait déjà à environ 1500 dollars par mois. L’effet de la réglementation, bien que réel et mesurable, ne suffit pas à lui seul à résoudre une crise immobilière profondément multifactorielle.
L’encadrement de ces plateformes de partage ne constitue donc qu’une pièce d’un puzzle plus vaste qui englobe la construction de nouveaux logements et le soutien au secteur social. Pour les municipalités et les provinces canadiennes, le défi consiste désormais à harmoniser leurs efforts et à renforcer la transparence des données numériques. Ce contrôle accru reste un outil indispensable pour préserver l’équilibre social des quartiers et garantir l’accessibilité financière au logement à long terme.
