Agissant pour le compte de plusieurs investisseurs institutionnels de premier plan, le fonds franchit un cap décisif sur le marché hôtelier espagnol. La société annonce l’acquisition d’un portefeuille de trois établissements 4 étoiles, totalisant 543 chambres, tous opérés sous l’égide des enseignes IHG Hotels et confiés en gestion à Grape Hospitality. Une opération d’envergure, dont Bertrand Pullès, gérant chez Extendam, nous livre les clés et les perspectives.
Un nouveau chapitre espagnol pour Extendam
Ce nouveau portefeuille d’actifs se déploie dans deux métropoles ibériques emblématiques. Deux des hôtels sont situés à Madrid: le Crowne Plaza Madrid Centre Retiro, offrant 157 chambres, et le Voco Madrid Retiro, avec ses 197 chambres. Ces deux établissements bénéficient déjà d’infrastructures mutualisées telles qu’un restaurant, 17 salles de réunion et un parking, optimisant ainsi leur synergie opérationnelle. Le troisième joyau, l’Hotel Indigo de Barcelona Plaza España (189 chambres), s’inscrit au pied de Montjuïc, dans une zone stratégique de la capitale catalane.
Fidèle à sa politique d’investissement « value added », Extendam entend mener un plan de repositionnement ambitieux pour les deux hôtels madrilènes. Un investissement conséquent en CapEx permettra la création d’une piscine extérieure à l’horizon 2027, l’aménagement d’une terrasse de 300 m², le développement de l’offre de restauration et de bars (F&B), la création de suites premium et le renforcement des segments MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions), corporate et aérien. À Barcelone, l’Hotel Indigo, récemment rénové, bénéficie d’un marché caractérisé par un moratoire sur les nouvelles offres, valorisant ainsi les actifs existants et rares à la transaction. Des marges de progression significatives sont encore à explorer par l’optimisation du revenue management et des actions commerciales, adossées à la puissance de distribution du groupe IHG.
Madrid et Barcelone, des marchés à fort potentiel
Le moment choisi pour cette opération n’est en rien fortuit. Madrid et Barcelone se positionnent parmi les marchés européens les plus attractifs pour l’investissement hôtelier, soutenus par un déséquilibre structurel persistant entre une offre contrainte et une demande en croissance soutenue.
À Madrid, la faiblesse du flux transactionnel et le durcissement de la réglementation concernant les locations touristiques de courte durée limitent naturellement l’arrivée de nouvelles capacités. Barcelone, quant à elle, évolue dans un cadre encore plus restrictif, avec un moratoire sur les nouvelles ouvertures en hypercentre et une réduction progressive du parc de locations touristiques, créant une rareté intrinsèque pour les actifs existants.
Une présence ibérique consolidée
Avec cette acquisition stratégique, Extendam porte son portefeuille d’actifs sous gestion à 35 hôtels détenus sur la péninsule Ibérique, représentant plus de 4 400 chambres. Une empreinte qui témoigne d’une conviction de marché profonde et durable.
« L’Espagne constitue depuis de nombreuses années un marché de conviction pour Extendam, où nous avons développé une connaissance approfondie des dynamiques locales et des principaux opérateurs », souligne Inès de l’Aulnoit, gérante chez Extendam.
Bertrand Pullès: l’analyse d’un gérant éclairé
Interrogé sur l’opportunité d’investir en Espagne et la possible survalorisation des prix, Bertrand Pullès nuance: « Il faut d’abord distinguer l’Espagne des resorts balnéaires et l’Espagne des grandes métropoles. Nous, nous sommes à Madrid et Barcelone, deux marchés qui obéissent à des logiques très différentes. Sur ces deux places, les courants sont encore porteurs. Et surtout, sur ces actifs-là, la réserve de valorisation est bien réelle. À Madrid, elle tient au plan CapEx qui n’a pas encore été activé. Les permis ont été obtenus, les travaux ont à peine démarré. Rien n’est fait. » Il ajoute: « La création d’une piscine extérieure et l’aménagement du restaurant sur les deux hôtels de Madrid, ça va mécaniquement tirer les prix moyens vers le haut. C’est le moteur de performance. Il est là, devant nous. »
Barcelone: l’élan d’une reprise
Concernant Barcelone, qui a connu des turbulences passées, notamment pour des raisons politiques, Bertrand Pullès se montre optimiste: « Il est vrai qu’économiquement, Barcelone a connu moins d’essor que Madrid sur les cinq dernières années. Mais je pense que le marché est en train de repartir. Et la configuration est favorable pour les actifs existants: le moratoire sur les nouvelles ouvertures hôtelières dans l’hypercentre est une réalité structurante. L’offre est contrainte, et les actifs bien placés sont rares. C’est précisément ce qui en fait leur valeur. »
Rendement plutôt que spéculation, liquidité assurée
Quant à la possibilité de nouvelles progressions de prix similaires à celles des six dernières années en Espagne, le gérant est clair: « Soyons clairs là-dessus: cette phase est derrière nous. Maintenant, c’est le travail de rendement qui prime. » Mais cela ne signifie pas des perspectives moindres, bien au contraire: « L’Espagne reste une destination de flux exceptionnelle. Toute l’Amérique latine, les Américains, les marchés émergents… Madrid et Barcelone, c’est une porte d’entrée sur le monde entier. C’est un marché d’une liquidité remarquable, bien supérieure à ce qu’on observe sur des places comme Amsterdam, qui cumule aujourd’hui des contraintes fiscales et politiques lourdes. »
La force des partenariats et l’exécution du CapEx
Enfin, Bertrand Pullès insiste sur l’importance des partenaires. « Les actifs sont solides, la marque IHG apporte une vraie force de distribution. Il y a des scénarios qui peuvent se construire, selon la maturité du cycle. Le sujet immédiat, c’est l’exécution du plan CapEx et la montée en performance. La liquidité de ces actifs est un atout réel pour nos investisseurs. »
